空き家を解体するメリット・デメリット【建物付き売却の方が良い場合とは？】

空き家を売るときに最初に迷うのが、「先に解体して土地として売るか」「建物付きのまま売るか」です。 解体すれば土地の状態が伝わりやすくなる一方、費用が先にかかり、建物を元に戻すことはできません。 そのため、原則は解体前に2通りの手取り額を比較することが大切です。

空き家を解体する4つのメリット

1. 倒壊や飛散などの管理リスクを減らせる

老朽化した建物は、強風や地震で屋根材・外壁が落下したり、庭木や害虫を含む管理負担が増えたりします。解体により建物由来の危険を取り除けることは、所有者だけでなく近隣にとっても大きな利点です。

2. 土地の広さや形状を買主が確認しやすくなる

更地になると、接道状況、敷地形状、高低差などを現地で確認しやすくなります。新築用地を探している買主にとって検討しやすくなり、土地としての訴求が明確になります。ただし、解体すれば必ず早く・高く売れるわけではありません。

3. 自治体の解体・除却補助金を使える場合がある

老朽危険家屋や空き家の除却に対し、自治体が補助制度を設けている場合があります。多くの制度は契約・着工前の申請を要するため、見積もりを取る段階で対象条件を確認してください。

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4. 建物の不具合を巡る調整を減らせる

古家付き売却では、残置物、雨漏り、設備の故障などの扱いを売買条件で調整する必要があります。土地として引き渡す前提なら建物に関する論点は減ります。ただし、地中埋設物や境界など、土地側の確認事項は残ります。

空き家を解体する5つのデメリット

1. 売れる前に解体費用を負担する

解体費だけでなく、家財の処分、アスベスト調査・除去、ブロック塀や庭木の撤去、地中埋設物への対応などで追加費用が発生することがあります。土地が売れるまで資金を回収できない点も見落とせません。

2. 住宅用地の税負担軽減が使えなくなる可能性がある

住宅の敷地には、固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地の特例があります。建物を解体すると、原則として翌年の課税でこの特例が使えなくなる可能性があります。一方、管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けた土地も特例の対象外になり得るため、「残せば必ず税負担が軽い」とも限りません。

参考：国土交通省「空き家と税金」

3. 建物の利用価値を失い、元に戻せない

リフォームして住みたい買主、事業用・賃貸用に活用したい買主にとっては、古くても建物が選択肢になります。解体後に「建物付きなら買いたかった」という需要が見つかっても元には戻せません。

4. 再建築できない土地では価値を下げるおそれがある

接道条件などを満たさず、現在の建物を壊すと新しい建物を建てられない土地があります。こうした土地で先に解体すると利用方法が大きく狭まる可能性があります。建築士、宅地建物取引業者、自治体の建築指導窓口などに確認してから判断してください。

参考：国土交通省「接道義務を満たさない空き家等の流通促進」

5. 解体後の登記など手続きが必要になる

建物を取り壊した後は、建物滅失登記が必要です。売却の予定がある場合は、境界確認や測量の要否も早めに整理しておくと、引き渡し前の遅れを防ぎやすくなります。

参考：法務局「建物滅失の登記」

建物付き売却の方がよい5つのケース

国土交通省も、空き家を「しまう」方法として除却後の土地売却を挙げる一方、「活かす」方法として住宅のままの売却や用途転換を示しています。建物の状態と地域需要に応じ、両方を比較する考え方が現実的です。

参考：国土交通省「空き家を『しまう』『活かす』」

建物付きと解体後、2通りの「手取り額」を比べる

比較するときは売却価格だけでなく、売るまでに必要な費用を差し引きます。古家付き査定と更地想定査定を同じ不動産会社に依頼するだけでなく、地域によっては複数社の見方を聞くと判断しやすくなります。

売却前に確認したい税制上の特例

相続した一定の空き家を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。適用期限、建築時期、耐震性、売却額、相続人数など条件があるため、解体や売買契約の順序を決める前に最新要件を確認してください。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」